Zoom PLU

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Le PLU est prêt !

La longue procédure de révision est finalisée : covid-19 korea death Tres de Mayo le PLU est prêt !

kew gardens gay hookup Villa Ocampo Il tient compte des ivermectin for cats Genteng remarques du commissaire enquêteur et des http://elektrykkrakow24.com.pl/92218-doxy-and-ivermectin-14201/ observations des Mareillois (enquête publique).

Il a reçu l Donauwörth bar para solteiros em salvador ‘agrément de l’Etat, (préfet) comme des différentes autorités publiques consultées dans le cadre de la procédure de révision, car il est Melitopol’ gay dating in gettysburg pennsylvania en totale conformité avec les exigences légales actuelles en matière d’urbanisation et d’environnement. (Lois SRU, Grenelle I et II, ALUR, ELAN…)

Reitz free vegas casino slot machine games Pour voter ce PLU, nous avions la majorité absolue au conseil municipal comptant 27 élus.
L’approbation était acquise par le seul vote des 14 élus sortants de notre équipe ADN Mareil 2020.

Cependant, compte tenu de l’enjeu d’un PLU, de sa dimension structurante et engageante pour le village, il nous a paru évident que ce PLU méritait la légitimité d’une adhésion plus massive et sans équivoque.

Le calendrier électoral nous offre cette opportunité de démocratie participative: laissons les Mareillois décider du développement de leur village.
Le PLU en image

Plan de zonage tel qu’il a été présenté et débattu en conseil municipal le 20 juin dernier; il n’intègre donc pas les modifications apportées suite à l’enquête publique (janvier 2020). Une synthèse des modifications apportées au plan de zonage et au règlement est disponible dans le paragraphe dédié de la page Zoom PLU. Pour prendre connaissance des modifications au cas par cas, consultez le tableau des remarques annexé au rapport du commissaire enquêteur.

"A" comme Affirmons
notre développement nature

12 hectares ouverts à l’ubanisation, et 33 hectares classés en zone naturelle inconstructible. »
Ces 12 hectares suffisent pour remplir nos obligations de construction vis-à-vis de la loi SRU (laquelle fixe à 25% le taux de logements sociaux ; la commune en a actuellement 9,4 %).
N
ous préservons le cadre de vie, nous limitons l’étalement urbain et nous laisserons aux générations futures la liberté d’innover en matière d’aménagement.

Courrier des Yvelines, 12 février 2020

"D" comme Démocratie

En élisant ADN Mareil en 2018, vous avez voulu garder la maitrise de votre commune en rejetant le projet de fusion avec St Germain-en-Laye.

En 2020, ADN Mareil soumet le PLU à vos suffrages. C’est une nouvelle chance, historique et rare, de décider vous-mêmes de l’avenir de Mareil.

Ce nouveau PLU, reflet d’une vision partagée, est le vôtre !

A vous, Mareillois, de vous en emparer pour bâtir un Mareil d’excellence, village nature aux portes des villes et des forêts, en utilisant au mieux l’héritage de nos prédécesseurs dans l’intérêt des générations futures.

"N" comme Nature

Pourquoi 33 hectares en zone naturelle ?

  • Parce que 12 hectares (ha) ouverts à l’urbanisation permettent de ne pas dépasser 5 500 habitants d’ici 2030, et suffisent à remplir nos obligations au titre de la loi SRU (soit 25% de logements sociaux) tout en limitant l’étalement urbain et l’artificialisation des sols.
  • Parce que nous n’avons pas besoin de plus aujourd’hui, nous classons 33 ha en zone naturelle, laissant ainsi aux générations futures la liberté d’innover. L’Etat, dans son avis officiel, approuve notre stratégie.
  • la zone N protège des espaces remarquables: vergers, cônes de vues, sentes,..
  • la zone N permet un certain nombre d’activités liées à l’agriculture péri-urbaine, au bien être, aux sports, aux activités de plein air, ainsi que la  pérénisation de la valeur patrimoniale qu’est la Nature au quotidien.
  • la zone N permet aussi aux propriétaires de valoriser leurs terrains (entretenir, louer, exploiter, ou faire exploiter par des associations,etc …) sur la  durée de vie du PLU (10 à 15 ans). Pour cela, la SAFER notamment, peut leur donner un cadre légal et sécurisé. La mairie accompagnera ces initiatives.
  • La zone N protège de toute spéculation ou préemption des autorités publiques.
    Le classement en zone N offre une protection qui s’impose à l’Etat et à toute autorité publique. A ce titre, ces terrains échappent au droit de préemption du préfet. Seuls les terrains situés en zone constructibles (U ou Au), et non en zone N, pourraient faire l’objet d’une telle mesure.

    La zone N est donc un outil juridique protecteur pour les 15 ans à venir.
  • La classification en zone N est cependant réversible ; ces terrains pourraient de nouveau être ouverts à l’urbanisation pour les besoins des générations futures.

12 hectares ouverts à l’urbanisation

pour accueillir, grandir et vivre à Mareil​

Répartis sur 5 sites de projet, ces 12 hectares accueilleront une urbanisation raisonnée et harmonieuse autour du centre ville et des axes de transport avec la création de quartiers innovants, une offre élargie de logements et de services, et de nouveaux équipements publics.

Et pour l’ensemble des zones constructibles, y compris les 5 sites de projet, voici les grandes orientations, reflet d’une volonté de bien vivre à Mareil dans le respect de son identité et de ses espaces :

  • 5 sites de projet dont deux zones principales (Violettes : +/- 4ha et Champs Droux : +/-6ha) en plein cœur de village, à proximité immédiate de la gare et du futur Tram 13
  • Des équipements publics : un terrain multi-sport de plein air aux Champs Droux (5000 m² modulables pour des activités culturelles, sociales et sportives multiples), un théâtre de verdure et un équipement public de 400m² aux Violettes, une crèche, des aires de jeux, des jardins partagés, des composts…
  • Des hauteurs harmonieuses en cohérence avec le bâti existant (7,5m max en zone UHa et 10m max aux Champs Droux)
  • Une densité limitée et conforme aux préconisations du SDRIF (35 logements/ha). C’est bien moins que la densité des résidences La Roseraie, la Mare Griseau, Beau Site Immeubles, la Gare ou plus récemment le Louvre). Dans chaque OAP un nombre maximal de logements est d ‘ailleurs précisé s’impose aux aménageurs.
  • 25% d’espaces verts à usage partagé sur les sites de projet
  • Que des petits programmes de logements sociaux : 10-15 logements maximum. Sauf 2 programmes d’accompagnement spécifique ou à visée thérapeutique comprenant un projet de logements inclusifs pour adultes autistes aux Champs Droux (avec l’association Autisme en Ile de France) et un projet d’accueil intergénérationnel aux Violettes (avec l’association Habitat & Humanisme). Avec ces deux programmes la commune répond déjà à la moitié de l’objectif en logements sociaux demandé par l’Etat.
  • La protection et valorisation des sentes (corridor écologique et patrimoine remarquable de notre commune), des cônes de vue, des vergers
  • Des exigences architecturales et environnementales fortes
  • La Charte éco quartier
  • Une bande de 15 m inconstructible en périphérie des zones N 
  • Une bande d’inconstructibilité au-delà de 30 mètres de la voie publique en zone UHb. Ces deux dernières règles ont pour objectif d’éviter la surdensification et les divisions de terrains en raquettes très inesthétiques pour le paysage mareillois, surdensification qui accentue l’imperméabilisation des sols.
  • Une bande d’inconstructibilité sur le contour des zones AU pour garantir une zone de respiration entre les propriétés des riverains et les futurs aménagements.
  • Le périmètre de la zone de projet Champs Droux a été corrigé. Certaines parcelles (jardins de particuliers) ont enfin été réaffectées à la zone résidentielle UHa.

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Le PLU, enjeu fondamental pour l’avenir de Mareil Marly

Le PLU, Plan Local d’Urbanisme est un document officiel, volumineux (environ 600 pages) très technique, pour ne pas dire indigeste. Habituellement on ne s’y frotte que contraint et forcé au gré de travaux de rénovation ou projet de construction….

Pourtant, Le PLU est un document fondamental, un outil de protection et de développement essentiel pour l’avenir d’une commune.

Reflet d’une vision du bien vivre ensemble, Il définit un vrai projet de territoire pour les 15 ans à venir !

Dans le cas de Mareil, sa portée est encore plus essentielle.

Notre commune est en effet l’objet de fortes pressions foncières, constantes depuis près de 30 ans.

Les terrains non construits sont nombreux, 45 hectares actuellement. L’urbanisation de ces 45 ha porterait inévitablement la population de Mareil à 8000 habitants dans le meilleur des cas. En effet, la loi imposant aujourd’hui un minimum de 35 logements par hectare, et puisque l’on comptabilise en moyenne 2,6 habitants par logement… le calcul est simple.  Chacun peut facilement imaginer les conséquences pour notre cadre de vie, la circulation, les réseaux, les capacités des équipements municipaux…     

Le nouveau PLU maintient 12 hectares en zone à urbaniser et classe 33 hectares en zone naturelle : c’est tout l’enjeu pour vous et les générations futures.

Ce PLU permet de remplir nos obligations légales au regard de la loi SRU (25% de LLS d’ici 2025), de développer le village sans dépasser 5500 habitants d’ici 15 ans, tout en protégeant  et valorisant nos espaces naturels, en limitant l’étalement urbain et l’artificialisation des sols.

Conforme à l’esprit des lois aujourd’hui en vigueur, il pose les bases d’un développement durable et d’une nouvelle dynamique locale.

La révision du PLU : un processus long et complexe

Le PLU actuel datant de 2006 est obsolète. Sa révision était rendue indispensable par l’évolution du cadre réglementaire, la notion de développement durable devenant centrale en matière d’urbanisme (pour une mise en conformité avec notamment les lois Grenelle 1 et 2, ALUR, SRU…).

Amorcé en 2015, le processus de révision a vraiment démarré courant 2016 par une phase de concertation auprès des Mareillois qui ont pu participer à des ateliers d’idées, une balade urbaine et une réunion publique. Le questionnaire auquel ils ont été invités à répondre a alimenté le diagnostic qui a lui-même posé les bases du PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durables). Ont pu ensuite être travaillés le zonage, les OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) et le règlement qui en découlent.

Au moment de notre élection en 2018, nous nous sommes engagés à finaliser ce nouveau PLU.  Nous avons activement oeuvré, dans le cadre de plusieurs groupes de travail.  Plus d’une trentaine de réunions ont permis d’aboutir à un projet finalisé, validé en conseil municipal le 20 juin 2019.

Ensuite, les Personnes Publiques Associées (PPA)* – dont les représentants de l’Etat- ont été consultées: elles ont  approuvé ce PLU.

Ultime étape, au mois de décembre dernier, l’enquête publique diligentée par un commissaire enquêteur indépendant nommé par le tribunal administratif, a permis à de nombreux Mareillois de s’exprimer sur ce PLU. Sur la base de ces remarques, l’équipe a apporté de nouvelles  améliorations.

Dans son rapport de synthèse le commissaire enquêteur a rendu un avis favorable.

Ce PLU a donc l’accord et le soutien de toutes les autorités.

Dans son courrier du 27 septembre 2019 le préfet se « félicite tout d’abord des moyens mis en œuvre par la commune dans ce document pour favoriser le développement de logements locatifs abordables … » avant de souligner qu’il « partage le choix de préserver des surfaces importantes de toute urbanisation afin de limiter la spéculation foncière et d’assurer un développement urbain harmonieux et maîtrisé ».

Les choix stratégiques portés par ce PLU sont en totale conformité avec les exigences légales actuelles en matière d’urbanisation et d’environnement (SRU, Grenelles 1 et 2, ALUR, …).

Si les Mareillois nous renouvellent leur confiance, notre équipe ADN Mareil 2020 s’engage à voter ce PLU, approuvé par les autorités publiques.

* Les « Personnes Publiques Associées » sont : la Région Ile-de-France, le Département des Yvelines,  la Direction Départementale des Territoires 78, la Chambre de Commerce et d’Industrie 78, les communes voisines, IDF Mobilités, la Chambre interdépartementale de l’agriculture, la Chambre des Métiers et de l’Artisanat, la Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers.

Les autorités publiques soutiennent ce PLU
Avis favorable de l’enquête publique

Dans le cadre de l’enquête publique, étape décisive dans le processus de révision du PLU, un commissaire enquêteur indépendant est nommé par le tribunal administratif pour évaluer les éléments de fonds et de forme de l’ensemble de la procédure.

Le commissaire enquêteur est en effet chargé d’étudier tous les éléments du dossier : les différents documents constitutifs du projet (PADD, Plan de Zonage, Règlement…) mais aussi les avis des personnes publiques associées, comme les observations du public.

Pour ce faire, les Mareillois qui le souhaitaient ont pu le rencontrer ou lui envoyer directement leurs remarques tout au long de l’enquête. Après avoir tout collecté et pesé les arguments en présence, l’enquêteur a rendu un avis motivé dans un rapport de synthèse.

Dans ce rapport, le commissaire enquêteur a notament :

  • rappelé la nécessité de réviser un PLU devenu obsolète (au regard des lois SRU, MAPTAM, ALUR et NOTRe, ELAN, Grenelle…), insistant sur «  l’importance d’adopter un PLU avant que la communauté d’agglomération n’adopte son Programme local de l’Habitat intercommunal en cours d’élaboration qui, sans PLU adopté, s’imposerait à la commune. »
  • entériné la validité de la procédure de révision en particulier la concertation. « Contrairement à ce qui est argué par les détracteurs du PLU, et au vu des éléments ci-dessous, la durée (2015-2019) et l’ensemble du processus décisionnel, ses inflexions et modifications prises en compte à l’issue de l’enquête publique me permettent d’accorder au projet présenté une robustesse légitime. »
  • salué les choix ambitieux de ce nouveau PLU qu’il qualifie de « vertueux »  (conclusions motivées, page 39).
  • déploré le contexte et le climat de récupération politique« L’enquête s’est déroulée dans un climat tendu de défiance, et politique et polémique. A noter que pendant l’enquête trois tracts ont été diffusés dans les boîtes aux lettres de la commune. »
  • résumé les objectifs du PLU. Nous vous invitons à lire son rapport de synthèse qui résume bien le contexte, les axes forts et les enjeux.

Modifications apportées suite à l’enquête publique

L’enquête publique sur le PLU s’est achevée le 13 janvier dernier par un avis favorable du commissaire enquêteur. Plus d’un mois d’enquête au cours de laquelle il a étudié les avis des autorités publiques sollicitées (personnes publiques associées) et recueilli un total de 128 remarques des habitants et riverains des communes voisines.

5 grandes thématiques se dégagent de ces remarques (zones naturelles, circulation, densification, mixité sociale et concertation) sur l’ensemble des zones projet et des secteurs stratégiques de la commune (les Violettes ; la Bossue ; les Champs Droux ; le Pinché ; les Bigaudes ; les Sablons ; etc.).

Sur la base de ces remarques, la commune a pu apporter des améliorations et des corrections dans un souci de cohérence d’ensemble des différents documents :

  • Une bande d’inconstructibilité sur le contour des zones AU pour garantir une zone de respiration entre les propriétés des riverains et les futurs aménagements.
  • Le périmètre de la zone de projet Champs Droux a été corrigé. Certaines parcelles (jardins de particuliers) ont enfin été réaffectées à la zone résidentielle UHa.
  • Une précaution sur les accès a été ajoutée à l’OAP des Bigaudes: « La sécurisation de la voie sera un élément conditionnant l’urbanisation du secteur ». Suite à de nombreuses craintes de riverains de cette zone de projet, une orientation a été ajoutée comme suit : « les accès principaux se feront obligatoirement par la rue des Bigaudes et le chemin des Doigts. Un accès unique par le chemin des doigts est à proscrire ».
  • Le règlement a été modifié pour la zone UHa : la hauteur, la distance aux limites séparatives, l’emprise au sol, les formes de toiture ont été retravaillées pour permettre une meilleure insertion des futures constructions au sein du tissu bâti pavillonnaire classique de Mareil-Marly.
  • Le règlement intègre la possibilité dans toutes les zones régissant le territoire d’une reconstruction à l’identique en cas de sinistre.

Pour prendre connaissance des modifications apportées au cas par cas,  consultez le tableau des remarques annexé au rapport du commissaire enquêteur.

Les logements sociaux en clair

Ce que dit la loi…

Adoptée le 13 décembre 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) vise à récréer un équilibre social dans chaque territoire et à répondre à la pénurie de logements sociaux. Son article 55 oblige certaines communes à disposer d’un nombre minimum de logements sociaux, proportionnel à leur parc résidentiel.

En application de la loi SRU, Mareil Marly devra donc disposer de 25 % de logement social d’ici 2025.

Avec 9,5% de LLS (logements locatifs sociaux), la commune est aujourd’hui déficitaire : elle est donc redevable d’un prélèvement annuel* et est aussi soumise à un rythme de rattrapage défini pour trois ans qui doit lui permettre d’atteindre le taux légal en 2025: c’est le fameux contrat triennal.

À l’issue de chaque période triennale, le préfet vérifie le respect de ces objectifs de rattrapage. Selon la situation de la commune et les contraintes locales, il peut prendre un arrêté de carence qui lui permettra d’activer des leviers pour faciliter la production effective de logement sociaux sur la commune  et, le cas échéant, alourdir ses pénalités financières :

  • majoration du prélèvement initial
  • reprise automatique par le préfet du droit de préemption urbain de la commune pour la réalisation de logements sociaux, uniquement possible en zone urbanisée (donc impossible en zone N)
  • obligation de prévoir une part minimum de 30 % de logements PLUS-PLAI dans les opérations de taille significative…

* Les communes qui n’atteignent pas leur taux légal font l’objet d’un prélèvement annuel sur leurs ressources fiscales, proportionnel au nombre de logements manquants pour atteindre les 20 % ou 25 % en 2025. Ces communes ont cependant la faculté de déduire du prélèvement les montants qu’elles investissent en faveur du logement social, pouvant conduire à assécher le prélèvement. En application de ce mécanisme de dépenses déductibles, la commune a donc versé 110 000€ de surcharge foncière au bailleur social Domnis l’année dernière pour un projet de 14 LLs au Buisson Guerin et pour le projet de 32 logements inclusifs pour adultes autistes aux Champs Droux.

Carence et mode de calcul

Malgré les efforts importants fournis ces dernières années (réalisation d’environ 80 LLS au total : au Louvre, à la gare, aux Ruelles et aux Mardelles…), la commune n’a pas rempli ses objectifs triennaux 2017-2019 et risque d’être carencée dès 2020. Tous ces programmes, encore en construction pour certains, ont été comptabilisés sur la triennale précédente. Entre le financement d’un projet, (moment où il est comptabilisé) et sa « livraison », il s’écoule parfois plusieurs années…

Le mode de calcul des logements sociaux est également pernicieux : le pourcentage de LLS est régulièrement recalculé sur le nombre total de logements en habitation principale recensés sur la commune. Plus le nombre total de logements augmente, plus le nombre de logements sociaux à réaliser aussi, et plus le déficit se creuse.

Pour ne pas que la population augmente de façon exponentielle il faut donc rattraper le retard de LLS tout en limitant les constructions dans le diffus.

Il manque aujourd’hui 200 logements sociaux à réaliser d’ici 2025

Pour atteindre l’objectif légal de 25%, la commune doit réaliser 200 logements sociaux d’ici 2025. Pour s’y conformer, le nouveau PLU met en place un certain nombre d’outils nécessaires.

Le commissaire enquêteur souligne dans son rapport (p.35 ) que « L’obligation de la ville de se mettre en conformité avec la loi SRU a été réfléchie par (les élus) dans une stratégie mesurée et protectrice dans cette commune »
Et rappelle à ce propos que:
« … que la prévision de logements sociaux inscrite dans ce PLU dans un contexte de mixité de l’offre ne pourra excéder 200 logements sur cinq petites opérations d’aménagements (la plus petite étant de 12 logements sociaux et la plus importante de 84 logements au maximum), et pour certaines en deux phases : nous sommes loin de l’image que renvoient les quartiers populaires et des tours construites dans les années 60-70… »

 Le PLU prévoit en effet deux programmes d’accompagnement spécifique à visée thérapeutique :

  • un projet de 32 logements inclusifs pour adultes autistes aux Champs Droux (avec l’association Autisme en Ile de France)
  • et un projet d’accueil intergénérationnel incluant une pension de famille aux Violettes (avec l’association Habitat & Humanisme).

Ces deux projets représentent presque une centaine de logements sociaux spécifiques, encadrés par des professionnels et des bénévoles au profit de personnes en difficulté.

Avec ces deux programmes la commune répond déjà à la moitié de l’objectif en logements sociaux demandé par l’Etat.

Pour compléter, la stratégie choisie déclinée dans le PLU privilégie des petits programmes de logements sociaux qui ne dépassent jamais 20 logements. Sur la base d’un diagnostic foncier, la commune a identifié un certain nombre de « dents creuses » dans le tissu bâti, et fléché quelques sites répartis sur l’ensemble du territoire.

Sur les différents sites (Pinché, Bossue, Bigaudes), les pourcentages annoncés pourraient paraitre importants. En réalité, et en valeur absolue, cela ne représente jamais plus de 20 Logements Locatifs Sociaux.

Nom du Secteur% LLSNombre max de LLS
(valeur absolue)
Nombre total de
nouveaux logements
Pinché50%1225
Bigaudes60%2035
Bossue60%2035

 « L’objectif affiché (de la commune) est de densifier des zones raisonnables pour répondre aux obligations de la loi, tout en préservant un cadre de vie, et permettre une offre diversifiée de logement en y intégrant du logement social en petite quantité. »
[citation]
rapport de synthèse du commissaire enquêteur, chapitre 2.3.2 « la question de la densification et du peuplement », page 37

Pour en savoir plus, consultez la fiche thématique de la commune sur la mixité sociale.

Les documents de référence

Les documents mentionnés ci-dessous sont consultables en mairie, et disponible sur le site de la mairie.
IMPORTANT: le site de la mairie intègre uniquement les documents officiels présentés en Conseil Municipal  le 20 juin 2019.
Suite à  l’enquête publique, quelques modifications ont été apportées à la « version 2020 » des documents concernant le PLU. Ces documents modifiés, qui auraient pu être validés en conseil municipal et qui sont aujourd’hui l’un des enjeux de l’élection municipale, ne sont, d’un point de vue adminitratif, pas encore publics. Néanmoins, les réponses aux demandes particulières qui ont donné lieu à ces modifications, ont été intégrées dans le tableau récapitulatif des observations.